CJUE. C-351/23 | GR REAL
Protecția consumatorilor și cerința unei protecții jurisdicționale efective impun ca, în anumite condiții, consumatorii să poată să conteste legalitatea transferului de proprietate către un terț în urma unei executări silite a unei ipoteci asupra locuinței lor familiale.
Jud. dr. Octavia Spineanu-Matei, judecător raportor
24 iunie 2025 | JURIDICE.roJud. dr. Octavia Spineanu-Matei, judecătorul român la Curtea de Justiție a Uniunii Europene, a fost judecător raportor
Trimitere preliminară – Protecția consumatorilor – Clauze abuzive – Directiva 93/13/CEE – Contract de credit de consum – Exigibilitate imediată – Ipotecă asupra imobilului ce constituie locuința familială a consumatorilor – Vânzarea în cadrul executării silite – Pretinsa nulitate a vânzării – Protecția jurisdicțională efectivă – Articolele 7 și 47 din Cartă
Cererea de decizie preliminară a fost formulată de Curtea Regională din Prešov, Slovacia, în cadrul unui litigiu între GR REAL s. r. o., pe de o parte, și PO și RT, pe de altă parte, în legătură, în primul rând, cu evacuarea acestora din urmă din locuința lor familială ca urmare a achiziționării ei de către această societate cu ocazia unei vânzări la licitație extrajudiciară și, în al doilea rând, cu o acțiune reconvențională prin care PO și RT contestă legalitatea transferului de proprietate asupra acestui bun imobil.
Cererea de decizie preliminară se referă la interpretarea articolului 6 alineatul (1) și a articolului 7 alineatul (1) din Directiva 93/13/CEE[1], precum și a articolelor 5, 8 și 9 din Directiva 2005/29/CE[2].
La 7 aprilie 2011, PO și RT, pârâții, au încheiat cu o instituție de credit slovacă („banca”) un contract de împrumut în cuantum de 63 000 EUR rambursabil în rate lunare. Scadența acestui împrumut era stabilită la 20 ianuarie 2030. O clauză cuprinsă în condițiile generale aplicate de bancă prevedea exigibilitatea acestui termen în cazul întârzierii efectuării plăților. Contractul de împrumut prevedea o garanție ipotecară având ca obiect locuința familială a pârâților.
La 3 noiembrie 2016, ca urmare a întârzierii pârâților în ceea ce privește plata ratelor lunare, banca a declarat exigibilitatea imediată și a invitat pârâții să plătească întreaga sumă restantă datorată în temeiul contractului de împrumut. Aceasta a introdus de asemenea o cerere de executare silită a garanției ipotecare prin intermediul unei vânzări la licitație extrajudiciară a bunului imobil în cauză.
La 21 aprilie 2017, pârâții au sesizat Tribunalul Departamental din Prešov, Slovacia cu o acțiune având ca obiect obligarea băncii să se abțină de la executarea acestei garanții și, cu titlu de măsură provizorie, suspendarea executării acesteia până la încheierea definitivă a procedurii pe fond.
La 25 aprilie 2017, prima ședință a licitației a avut loc fără ca nimeni să fi câștigat.
Prin ordonanța din 26 mai 2017, Tribunalul Districtual din Prešov a respins cererea de măsuri provizorii formulată de pârâți. Aceștia din urmă au formulat apel împotriva acestei ordonanțe la Curtea Regională din Prešov. La 18 iulie 2017, înainte ca această instanță să fi putut pronunța decizia, bunul imobil în cauză a fost achiziționat, în cadrul celei de a doua ședințe a vânzării la licitație, de reclamantă, GR REAL, societate care își desfășoară activitatea în special în sectorul creditului, al administrării și al întreținerii de bunuri imobile. Această vânzare a avut loc deși PO s-a opus executării garanției ipotecare în cauză, pentru motivul că procedura judiciară prin care se urmărea împiedicarea acestei executări era în curs.
La 9 august 2017, Curtea Regională din Prešov a anulat ordonanța din 26 mai 2017 și a dispus o nouă examinare a cererii de măsuri provizorii a pârâților, pentru motivul, printre altele, că Tribunalul Districtual din Prešov ar fi trebuit să examineze obiecțiile pârâților referitoare la lipsa unui acord cu privire la clauza de exigibilitate imediată.
La 19 decembrie 2017, pârâții au retras acțiunea introdusă la 21 aprilie 2017, ca urmare a vânzării bunului imobil în cauză. Prin urmare, la 11 ianuarie 2018, Tribunalul Districtual din Prešov a închis procedura.
În urma refuzului pârâților de a elibera bunul imobil în cauză, acesta fiind singura locuință de care dispuneau și pe care îl ocupau împreună cu copiii lor, dintre care doi minori, reclamanta a sesizat Tribunalul Districtual din Prešov cu o acțiune de expulzare. Respingerea acestei acțiuni de către instanța menționată a fost confirmată în apel de Curtea Regională din Prešov.
Prin ordonanța din 8 aprilie 2021, Curtea Supremă a Republicii Slovace a anulat deciziile celor două instanțe și a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul Districtual din Prešov, pentru ca acesta să examineze dreptul de proprietate al reclamantei. Această din urmă instanță a admis acțiunea reclamantei și a dispus ca pârâții să elibereze bunul imobil în cauză, respingând cererea lor de contestare a legalității vânzării acestui bun.
Atât reclamanta, cât și pârâții au atacat această decizie la Curtea Regională din Prešov, care este instanța de trimitere. În fața acesteia din urmă, pârâții invocă o încălcare a drepturilor lor în calitate de consumatori și a dreptului lor la locuință.
În aceste condiții, instanța de trimitere a hotărât să suspende judecarea cauzei și să adreseze Curții de Justiție întrebarea dacă o astfel de procedură judiciară precum cea în litigiul principal intră în domeniul de aplicare al Directivei privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii. Aceasta întreabă de asemenea dacă această directivă se opune unei reglementări naționale care permite executarea silită extrajudiciară a unei garanții ipotecare în pofida existenței unei cereri de suspendare, întemeiată pe o posibilă clauză abuzivă din contractul de împrumut.
Curtea s-a pronunțat prin hotărârea din data de 24 iunie 2025[3], răspunzând afirmativ la cele două întrebări.
În primul rând, Curtea examinează dacă procedura judiciară în discuție în litigiul principal intră în domeniul de aplicare al Directivei 93/13.
Curtea amintește astfel că, pentru a stabili dacă Directiva 93/13 poate fi invocată în mod util în cadrul unei asemenea proceduri, trebuie să se examineze obiectul său, particularitățile litigiului în care se înscrie, precum și existența unor indicii concordante cu privire la eventuala prezență a unei clauze potențial abuzive în contractul de împrumut ipotecar care a făcut obiectul unei asemenea proceduri.
În ceea ce privește, în primul rând, obiectul procedurii, Curtea amintește jurisprudența sa în temeiul căreia Directiva 93/13 nu poate fi invocată în mod util, în principiu, în cadrul unui litigiu care privește protecția drepturilor reale legate de proprietatea dobândită în mod legal de un comerciant în urma unei vânzări la licitație . Aceasta amintește de asemenea că o instanță națională nu poate examina caracterul abuziv al clauzelor contractuale care ar conduce la anularea actelor de transfer al proprietății asupra unui bun imobil, într-o situație în care procedura de executare ipotecară care a condus la acest transfer a încetat, iar drepturile de proprietate asupra acestui bun au fost transferate unui terț , fără ca legalitatea transferului să fie contestată. În acest context, Curtea precizează că obiectele acțiunilor în discuție în litigiile principale se disting de cele în discuție în jurisprudența sa menționată anterior. Astfel, instanța de trimitere este sesizată, pe de o parte, cu o acțiune în expulzarea pârâților din locuința lor familială, introdusă de reclamantă în exercitarea dreptului său de proprietate dobândit cu ocazia vânzării la licitație extrajudiciară a acestei locuințe, și, pe de altă parte, cu o acțiune reconvențională prin care pârâții contestă legalitatea transferului proprietății asupra acestei locuințe către reclamantă, pentru motivul că condițiile în care a avut loc acest transfer nu îndeplinesc cerința unei protecții jurisdicționale efective.
Prin urmare, spre deosebire de litigiul în discuție în Hotărârea Banco Santander[4], litigiul principal privește nu numai protecția drepturilor reale de proprietate dobândite în urma vânzării unui bun imobil prin adjudecare, ci și condițiile în care procedura de executare silită a garanției ipotecare consimțite cu privire la acest bun a putut conduce la transferul acestor drepturi către societatea contractantă. În speță, în cadrul acțiunii lor reconvenționale, pârâții nu se opun dobânditorului unui bun imobil, terț față de contractul de împrumut ipotecar referitor la acest bun, a cauzelor de nulitate a acestui contract sau a unora dintre clauzele sale, ci contestă însăși legalitatea transferului dreptului de proprietate asupra acestui bun către cumpărător.
În al cincilea rând, în ceea ce privește particularitățile litigiului în care se înscrie procedura și în special atitudinea consumatorilor în raport cu procedura de executare silită extrajudiciară în cauză, Curtea subliniază că aceasta nu poate fi calificată drept total pasivă.
Astfel, pe de o parte, pârâții au introdus o acțiune având ca obiect împiedicarea continuării acestei proceduri, însoțită de o cerere de măsuri provizorii având ca obiect suspendarea sa. Or, potrivit instanței de trimitere, această cale de atac ar fi fost singura care ar permite să se opună realizării unei vânzări la licitație extrajudiciară. Sub rezerva aprecierii care trebuie efectuată de această instanță, faptul că, după realizarea vânzării la licitație, pârâții respectivi s-au desistat de această acțiune nu poate repune în discuție constatarea potrivit căreia pârâții menționați nu au rămas pasivi, întrucât aceștia puteau considera în mod rezonabil că acțiunea respectivă a rămas fără obiect.
Pe de altă parte, instanța de trimitere arată că pârâții au informat reclamanta, în cadrul celei de a doua ședințe a licitației, cu privire la existența unei cereri de măsuri provizorii în curs privind suspendarea executării silite a garanției ipotecare în cauză. Această apreciere a faptelor este de competența instanței de trimitere și este obligatorie pentru Curte, deși reclamanta contestă că a fost informată cu privire la existența unei astfel de cereri.
În al treilea rând, instanța de trimitere consideră că existau la data vânzării la licitație indicii concordante cu privire la eventuala prezență a unei clauze potențial abuzive în contractul aflat la originea executării silite a garanției ipotecare în cauză. Astfel, aceasta exprimă o îndoială cu privire la conformitatea clauzei de exigibilitate imediată care a determinat această executare silită cu cerința transparenței.
Având în vedere cele ce precedă, Curtea consideră că, spre deosebire de cauza în care s-a pronunțat Hotărârea Banco Santander, pârâții nu au rămas pasivi în cadrul procedurii de executare silită extrajudiciară. Dimpotrivă, aceștia au utilizat căile de atac prevăzute de reglementarea națională pentru a se opune acestei executări și au informat cu privire la demersurile lor persoanele vizate de această executare. Procedura de executare silită a continuat însă și a condus la vânzarea la licitație a locuinței lor familiale, în lipsa oricărui control judiciar al temeiului creanței a cărei plată era solicitată de bancă, chiar dacă existau indicii concordante cu privire la caracterul potențial abuziv al clauzei de exigibilitate imediată aflate la originea aceleiași executări. Or, în astfel de împrejurări, nu se poate considera că protecția securității juridice a unui transfer de proprietate deja efectuat față de un terț prezintă un caracter absolut.
În consecință, Curtea consideră că intră în domeniul de aplicare al Directivei 93/13, interpretată în lumina drepturilor la locuință și la protecție jurisdicțională efectivă, o procedură judiciară în cadrul căreia, pe de o parte, societatea contractantă a unui bun imobil care constituie locuința familială a unui consumator, vândut în cadrul unei executări silite extrajudiciare a unei garanții ipotecare încheiate cu privire la acest bun de consumatorul respectiv în favoarea unui creditor profesionist, solicită expulzarea consumatorului menționat și, pe de altă parte, acesta din urmă contestă, printr-o acțiune reconvențională, legalitatea transferului de proprietate asupra acestui bun către societatea contractantă respectivă, efectuat în pofida unei proceduri jurisdicționale, încă pendinte la momentul transferului, având ca obiect suspendarea executării acestei garanții pentru motivul existenței unor clauze abuzive în contractul aflat la originea acestei executări și cu privire la care societatea adjudecatară a fost informată în prealabil de același consumator. Aceasta este situația în măsura în care, la data vânzării în cauză, au existat indicii concordante cu privire la caracterul potențial abuziv al acestor clauze, iar consumatorul a utilizat căile legale a căror declanșare putea fi așteptată în mod rezonabil din partea unui consumator mediu, pentru a obține un control jurisdicțional al acestor clauze.
În al doilea rând, Curtea constată că Directiva 93/13, interpretată în lumina drepturilor la locuință și la protecție jurisdicțională efectivă, se opune unei reglementări naționale care permite ca o executare silită extrajudiciară a unei garanții ipotecare consimțite de un consumator în favoarea unui creditor profesionist cu privire la un bun imobil care constituie locuința familială a acestui consumator să continue în pofida existenței unei cereri de măsuri provizorii în curs în fața unei instanțe prin care se urmărește suspendarea acestei executări și a unor indicii concordante cu privire la eventuala prezență a unei clauze potențial abuzive în contractul aflat la originea acestei executări. Aceasta este situația atunci când această reglementare nu prevede nicio posibilitate de a obține pe cale judiciară nulitatea aceleiași executări ca urmare a existenței unor clauze abuzive în acest contract.
În speță, sub rezerva verificărilor care trebuie efectuate de instanța de trimitere, căile legale de care dispuneau pârâții la data realizării vânzării la licitație nu îndeplineau cerința unei protecții jurisdicționale efective.
Astfel, pe de o parte, aceste căi legale nu ofereau o posibilitate efectivă de a suspenda realizarea acestei vânzări, în cadrul unei executări silite, pentru a permite controlul jurisdicțional al unei clauze potențial abuzive în contractul aflat la originea acestei executări, chiar dacă o cerere de suspendare era pendinte în fața unei instanțe. Or, articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13 impune ca consumatorul să nu fie privat de posibilitatea efectivă de a obține suspendarea unei proceduri de executare inițiate în temeiul unui titlu executoriu întemeiat pe o clauză contractuală a cărei validitate este contestată în justiție ca urmare a caracterului său abuziv. În fapt, în lipsa acestei suspendări, decizia prin care se constată caracterul abuziv al acestei clauze nu ar conferi acestui consumator decât o protecție a posteriori pur compensatorie, care ar fi incompletă și insuficientă. Această cerință se justifică cu atât mai mult atunci când, precum în prezenta cauză, procedura de executare silită vizează domiciliul consumatorului și al familiei sale, a cărui protecție ține de dreptul fundamental la respectarea vieții private și de familie.
Pe de altă parte, căile legale menționate nu ofereau pârâților posibilitatea de a solicita nulitatea vânzării la licitație ca urmare a prezenței unei clauze abuzive în contractul aflat la originea acestei vânzări, în pofida existenței unor indicii concordante cu privire la caracterul potențial abuziv al acestei clauze.
Curtea adaugă că, având în vedere jurisprudența recentă a Curții Supreme a Republicii Slovace referitoare la Legea privind vânzările la licitație voluntare, posibilitatea unei interpretări a acestei legi care să fie conformă cu dispozițiile Directivei 93/13 nu pare exclusă. În această privință, dacă instanța de trimitere consideră că îi este permis să procedeze la o astfel de interpretare a legii menționate, în ceea ce privește motivele de anulare pe care le prevede, aceeași lege prevede de asemenea că o cerere de declarare a nulității trebuie introdusă în termen de trei luni de la data atribuirii. În această privință, sub rezerva verificării de către instanța de trimitere, nu se putea aștepta în mod rezonabil din partea pârâților să introducă o cerere de declarare a nulității vânzării la licitație în cauză în temeiul Legii privind vânzările la licitație voluntare, în măsura în care nu ar fi putut anticipa interpretarea furnizată acestei legi de Curtea Supremă a Republicii Slovace la cinci ani de la această vânzare.
Or, importanța interesului public care stă la baza protecției pe care Directiva 93/13 o conferă consumatorilor și necesitatea de a garanta efectivitatea drepturilor conferite justițiabililor de aceasta justifică, în lipsa unor căi de atac efective care să le permită să își valorifice drepturile care decurg din aceeași directivă înainte de data adjudecării, ca pârâții să nu fie decăzuți din dreptul de a contesta executarea silită care a condus la această adjudecare.
Curtea precizează de asemenea că, din moment ce instanța de trimitere ar putea fi determinată să constate nulitatea vânzării la licitație și, pe cale de consecință, să restabilească raporturile juridice existente între pârâți și bancă înainte ca această vânzare să fi fost realizată, instanța menționată ar trebui să examineze, în raport cu dreptul național aplicabil, posibilitatea de a permite acestei bănci să participe la procedură, potrivit oricărei modalități procedurale adecvate.
[1] Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii (JO 1993, L 95, p. 29, Ediție specială, 15/vol. 2, p. 273).
[2] Directiva 2005/29/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 11 mai 2005 privind practicile comerciale neloiale ale întreprinderilor de pe piața internă față de consumatori și de modificare a Directivei 84/450/CEE a Consiliului, a Directivelor 97/7/CE, 98/27/CE și 2002/65/CE ale Parlamentului European și ale Consiliului și a Regulamentului (CE) nr. 2006/2004 al Parlamentului European și al Consiliului („Directiva privind practicile comerciale neloiale”) (JO 2005, L 149, p. 22, Ediție specială, 15/vol. 14, p. 260).
[3] Hotărârea integrală, în limba de procedură, care a fost limba slovacă, dar și traducerea în limba română pot fi accesate aici.
[4] Hotărârea din 7 decembrie 2017, Banco Santander (598/15, EU:C:2017:945, punctele 44 și 47).
sursa: www.juridice.ro
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu